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Normativa contratti

NORMATIVA E GUIDA AI CONTRATTI


CONTRATTI

IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (DI BENI IMMOBILI)
Il contratto preliminare di compravendita è un accordo in forma scritta tra due o più parti ad effetti obbligatori, ovvero obbliga le parti alla conclusione del contratto definitivo di trasferimento proprietà (atto/rogito notarile).
Il contratto deve avere la stessa forma del contratto definitivo di trasferimento proprietà e deve contenere i requisiti essenziali per la sua validità, ed allegarne documentazione necessaria, qui di seguito si indicano i punti principali ed i documenti occorrenti per la stipulazione di un corretto preliminare di compravendita:
- Indicazioni anagrafiche o indicazioni della natura societaria, sia della parte Promittente Venditrice e che della parte Promissaria Acquirente, previste dall'art. 2659 del C.C. (nome, cognome, data e luogo nascita, residenza, codice fiscale, regime patrimoniale se coniugato, per le società partita Iva, nome rappresentante legale/amministratore con tutti i suoi dati anagrafici).
- Identificazione delle parti tramite: documenti d'identità in corso di validità, codici fiscali/Partita IVA, i documenti identificativi della natura societaria compreso i propri rappresentanti.
Il tutto è anche previsto dalle norme vigenti in materia antiriciclaggio (compreso l'obbligo di compilazione del modulo valutazione rischi e della dichiarazione di verifica clientela).
- L'indicazione della 'premessa' e del 'si conviene e si stipula quanto segue'.
- L'ubicazione dell'immobile e le sue pertinenze con una descrizione esatta.
- I dati identificativi catastali completi dell'immobile.
- Copie delle schede catastali (da allegare), conformi allo stato di fatto ed in regola con le vigenti norme urbanistiche, o se l'immobile è in corso di costruzione occorre allegare copie delle planimetrie identificative dell'oggetto di compravendita.
- L'indicazione delle conformità degli impianti (o dello stato o della mancanza di conformità degli impianti per gli immobili costruiti prima del 1990) ex Legge n° 46/90 sostituito con D.M. n. 37 del 22 gennaio 2008.
- Indicazione degli estremi della Certificazione energetica/attestato di qualificazione/prestazione energetica,  (una copia sarà consegnata al preliminare e l'origianale del documento sarà consegnato all'atto notarile) (D.lgs. n° 192/05 con disposizioni attuattive D.lgs n° 311/06 e D.G.R. 8/2007 della Regione Lombardia, DPR 59 del 2 aprile 2009, D.M. del 26 giugno 2009 linee guida cert. ener. edifici).
- Copia ed estremi del certificato agibilità.
- Caratteristiche tecniche di costruzione (o descrizione delle opere o capitolato), nel caso di immobile in corso di costruzione.
- Estremi del Permesso a Costruire / DIA, nel caso di immobile in corso di costruzione o di terminata costruzione.
- Estremi di eventuali atti o convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi.
- Estremi degli atti di provenienza con registrazione e trascrizione.
- Tempistiche massime di esecuzione della costruzione e/o di consegna dell'immobile.
- Indicazione del prezzo con modalità di pagamento: la caparra confirmatoria con l'indicazione dell'art. 1385 del C.C., gli eventuali acconti ed il saldo prezzo finale.
- Indicazione se il preliminare di c.v. è soggetto ad Iva o a imposte di registro.
- Indicazione degli estremi e dei mezzi di pagamento (consegnando una fotocopia degli stessi).
- Obbligazioni e garanzie della parte promittente venditrice.
- Obbligazioni della parte promissaria acquirente.
- Eventuali oneri fiscali, spese o vincoli che gravano sull'immobile.
- Indicazione dei regolari pagamenti delle eventuali spese condominiali. La 'liberatoria delle spese condominiali', in cui è indicato il regolare pagamento di tutte le spese condominiali, deve essere compilata dall'Amministratore condominiale e va presenta per l'Atto Notarile.
- Indicazioni del luogo e data del rogito notarile di trasferimento proprietà.
- Termini del contratto (data con la quale si producono gli effetti del contratto).
- Indicazione dell'eventuale mutuo in corso.

- Modalità di registrazione del contratto preliminare di compravendita: tutti i preliminari di compravendita, sia stipulati da privati che da imprese anche costruttrici, sono soggetti a registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, con un termine massimo di 20 giorni dalla data della stipula, con conseguente anticipo del pagamento delle relative imposte in misura fissa e a percentuale (Tassa fissa € 200,00 con cod. tributo 104T - a % esempio 0,50% sull'importo della caparra confirmatoria cod. tributo 109T - 3% sull'importo degli acconti, per i non soggetti Iva, cod. tributo 108T) e delle marche da bollo (Marche da bollo: € 16,00 per ogni contratto presentato per ogni 100 righe - € 2,00 per ogni allegato presentato di tipo planimetria o schede catastali - per gli allegati in forma di documento scritto € 16,00 ogni 100 righe) il tutto a carico del promissario acquirente. Le marche da bollo devono avere la data di stipulazione del contratto o una data antecedente, pena sanzioni.

PROPOSTA DI ACQUISTO
È un contratto con il quale la parte acquirente, propone alla parte venditrice, l'impegno all'acquisto di unità immobiliare, a determinate condizioni.
È una fase importante che precede la stipulazione del preliminare di compravendita.
Con la sua sottoscrizione e con l'accettazione da parte venditrice, le parti si impegnano a rispettare accordi e obbligazioni descritte, entro una determinata scadenza.
Per avere una sua validità, dovrà contenere i requisiti del contratto a norma dell'art. 1325 del Codice Civile, dovrà contenere l'esatta identificazione dell'immobile ed il nome della parte venditrice, inoltre dovrà contenere una somma a titolo di garanzia, detta Deposito Cauzionale che sarà rilasciato da parte proponente acquirente mediante un Assegno Bancario o Postale infruttifero, intestato e non trasferibile alla parte venditrice; l'agenzia immobiliare/l'agente immobiliare ne accuserà ricevuta per conto del venditore e non dovrà assolutamente essere incassato da nessuna delle parti, se non al momento della stipulazione del contratto preliminare di compravendita, solo da parte venditrice, tramutandosi il tutto o in parte in caparra confirmatoria. Nel caso in cui la proposta di acquisto non venisse accettata da parte venditrice, l'assegno del Deposito cauzionale, non può essere trattenuto per nessun titolo, e dovrà essere restituito, senza alcun onere, alla parte proponente acquirente.

CONTRATTO DI MEDIAZIONE (INCARICO A VENDERE O LOCARE  IMMOBILI)
È un contratto con il quale il mediatore si impegna a promuovere l'incontro di due o più parti per la conclusione di un Affare, ha diritto alla provvigione solo se l'affare viene concluso. Se l'affare non è concluso non è corretto chiedere rimborsi spese.


ATTO NOTARILE DI COMPRAVENDITA (ROGITO NOTARILE)

ATTO NOTARILE
E' il contratto definitivo che trasferisce a tutti gli effetti la proprietà di beni o altri diritti reali.
L'atto notarile è stipulato da un Notaio scelto e pagato dalla parte acquirente. Il Notaio legalizza l'atto di compravendita, ha l'obbligo di controllare e garantire la regolarità di tutti i documenti compresi quelli catastali e controlla che non vi siano ipoteche gravanti sul bene oggetto di trasferimento.
L'onorario del Notaio varia in funzione del valore dell'atto, rimane a carico dell'acquirente.
Le imposte sul trasferimento proprietà variano in base alla tipologia dell'immobile venduto, variano in base al venditore e alle agevolazioni per l'acquisto come prima casa, le imposte sono a carico dell'acquirente.
Dopo la stipulazione dell'atto notarile avverrà la Registrazione dell'atto e di seguito la trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari nei tempi stabiliti dalla legge.
Al momento dell'atto notarile lo studio notarile compilarà lo stampato per la denuncia all'Autorità Locale di Pubblica Sicurezza della cessione del fabbricato.
Il definitivo passaggio di proprietà avviene con la trascrizione.


DOCUMENTI OCCORRENTI, IN COPIA O IN ORIGINALE, PER L'ATTO NOTARILE DI TRASFERIMENTO PROPRIETÀ:
Copie dei documenti d'identità e codici fiscali di tutte le parti comparenti nell'atto notarile.
Schede catastali conformi allo stato di fatto degli immobili, con 'strisciata'.
Certificato di destinazione urbanistica per determinati immobili.
Visure catastali.
Copia dell'atto di provenienza registrato dell'immobile completo di trascrizione.
Eventuali condoni effettuati con relativi pagamenti.
Documenti di conformità impianti ex legge 46/90 sostituito con D.M. n. 37 del 22 gennaio 2008.
Copia Permesso a Costruire / DIA.
Certificato di agibilità.
Attestato di Certificazione/Prestazione Energetica dell'immobile (ACE/APE) in originale.
Eventuale atto di successione.
Eventuale atto di donazione.
Certificati di residenza-stato di famiglia - certificato per sunto di matrimonio o stato libero - comunione o separazione legale dei beni - 
Documentazione dell'avvenuta cancellazione ipoteca.
Copia/copie del Modello F23 relativo ai pagamenti delle imposte di registro in base ai pagamenti indicati sul preliminare di compravendita e alla registrazione dello stesso.
Se l'immobile in edilizia convenzionata: copia convenzione e altra documentazione richiesta in convenzione per ottemperare l'alienazione  dell'immobile.
Copie dei mezzi di pagamento (A.B. - A.C.) avvenuti da parte promissaria acquirente, come indicato nel preliminare di compravendita, sia per la caparra confirmatoria che per gli acconti.
Copie dei mezzi di pagamento all'Agenzia Immobiliare.
Identificazione dell'Agenzia Immobiliare e dell'Agente Immobiliare con le Iscrizioni Camerali/Ruolo.


CONTRATTI  DI  LOCAZIONE

LOCAZIONE (C.C. 1571)

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
- Le due figure che intervengono nel contratto di locazione immobiliare sono: Il locatore, proprietario/proprietari dell'unità immobiliare data in locazione; ed il conduttore, inquilino/inquilini dell'unità immobiliare presa in locazione.
- Il contratto di locazione stipulato presso l'Agenzia Immobiliare garantisce la tutela di diritti, doveri ed obblighi sia del locatore che del conduttore.
- Le locazioni possono avere come oggetto, immobili a destinazione: residenziale, commerciale, artigianale, industriale ecc.
- L'affitto di azienda, di aree nude e di attività sono locazioni hanno per oggetto un bene produttivo.
- A seconda la tipologia della locazione, varia la durata del contratto ed il corrispettivo dell'imposta di registro.                                                                                                                                                                                                                       Anche per i contratti di locazione sussiste l'obbligo di avere l'Attestato di Certificazione/Prestazione Energetica (ACE/APE).                                                                                                                                                                                                               - Obbligo di indicare sul contratto di locazione: i dati catastali completi  anche di rendita, indicare se è soggetto a IVA, indicare se è soggetto a cedolare secca, indicare i dati  Ace/Ape con la cosegna di una copia al conduttore.
- I contratti di locazione devono essere registrati presso gli Uffici Locali delle Agenzie delle Entrate (se si è in possesso non più di 10 immobili, altrimenti vi è l'obbligo di registrazione per via telematica). L'obbligo di registrazione telematica con il relativo pagamento delle imposte e dei bolli sussiste sempre per l'agente imm.re o agenzia imm.re.  La registrazione deve essere eseguita entro 30 giorni, previa compilazione di modello RLI (dal 03.02.2014 mod. 69 è sostituito con il nuovo modello RLI reperibile sul sito agenzia delle entrate, si potrà usare ancora il mod 69 solo per un breve periodo di transizione FINO AL 31.03.2014) con allegati copie dei documenti d'identità e C.F. dei deleganti e dei delegati previo pagamento con mod. F24 ELIDE (F23 è SUPERATO con F24 ELIDE, i pagamenti delle imposte e delle marche da bollo si dovranno fare con i nuovi modelli F24 Elide dal 1.2.2014) delle imposte di registro e diritti speciali di segreteria. Le  marche da bollo  di euro 16,00 (l'importo della marca da bollo è variato dal 26.06.2013)  da applicare sul contratto devono avere una data precedente o il giorno stesso della stipulazione del contratto e sono calcolate  ogni 100 righe per ogni copia di contratto presentato, le marche da bollo per gli  allegati  variano a secondo la tipologia                                  dell'allegato.                                                                                                                                                                                                       - Cedolare secca: Nel caso in cui il locatore aderisca alla cedolare secca non vi sarà nessun pagamento di imposta di registro e di marche da bollo. Si deve indicare, nel contratto di locazione, l'adesione alla cedolare secca con una clausola esplicita, con le indicazioni precise della normativa, ed in questo caso si evita l'obbligo dell'invio della raccomanda al conduttore, altrimenti obbligatoria. (la raccomandata è la comunicazione al conduttore di adesione alla cedolare secca e rinuncia all'aumento Istat con l'obbligo di spedizione il giorno della stipulazione del contratto). Anche nel modello RLI, per la registrazione del contratto, è indicata la parte per l'adesione alla cedolare secca. La cedolare secca non potrà essere applicata se una delle due parti del contratto è una ditta individuale o società oppure se l'oggetto della locazione è diverso da un immobile a destinazione residenziale.

 - Obblighi di registrazione telematica: l'obbligo di registrazione dei contratti di locazione per via telematica sussiste per chi ha più di 10 immobili e per l'Agenzia Immobiliare o Agente Immobiliare, previa richiesta di relativa abilitazione presso l'Agenzia delle Entrate.
- La denuncia alla Pubblica Sicurezza per la cessione del fabbricato è obbligatoria solo per chi ceda il godimento, a qualunque titolo, di un fabbricato, solo se una delle due parti è un soggetto partita IVA o sia un cittadino straniero non appartenente alla comunità europea ed in questo caso occorrerà allegare una copia del documento d'identità e il permesso di soggorno. La comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza (polizia, vigili urbani o comune) dovrà avvenire entro 48 ore dalla consegna dell'immobile.

- ALCUNI OBBLIGHI E DIRITTI DEL LOCATORE:
L'obbligo di consegnare la cosa (immobile) da locare in buono stato, adatto all'uso convenuto  ed in regola con le normative vigenti.
Mantenere l'immobile in modo da asservirlo all'uso convenuto.
Garantire l'esenzione da vizi.
Diritto di innovare la cosa, in modo che non debba arrecare danni al conduttore.
Diritto di alienare la cosa.
- ALCUNI OBBLIGHI E DIRITTI DEL CONDUTTORE:
Obbligo di versare il corrispettivo a scadenze prestabilite.
Obbligo di usare l'immobile nei limiti convenuti.
Obbligo di riconsegnare l'immobile a fine locazione, nello stesso modo in cui l'ha ricevuto.
È responsabile dei danni da lui o da terzi causati.
Ha diritto di migliorare la cosa, previo avviso al locatore.
- La disciplina che regola il contratto di locazione è riferita alla Legge 9.12.1998 n° 431 e alla legge n° 392 del 1978 e al Codice Civile in materia di locazioni.


NORME


DEPOSITO CAUZIONALE
È una somma di denaro che viene rilasciata a titolo di garanzia nella proposta d'acquisto o nella proposta di locazione. È rilasciato dalla parte proponente acquirente o proponente conduttrice  tramite assegno intestato e non trasferibile alla parte venditrice/locatrice. Per legge il deposito cauzionale non può essere incassato dall'Agenzia Immobiliare o Agente Immobiliare.  Nel caso di stipulazione del contratto preliminare di compravendita il deposito cauzionale si tramuta in caparra confirmatoria al momento della firma dello stesso.
CAPARRA CONFIRMATORIA (C.C. 1385)
È la somma di denaro versata a garanzia che il contratto giunga a termine con l'atto notarile.
CAPARRA PENITENZIALE (C.C. 1386)
È la somma di denaro versata come corrispettivo quando è previsto il recesso, chi recede perde o restituisce il doppio della caparra.
PROVVIGIONE (C.C. 1755)
Il diritto alla provvigione spetta al mediatore per effetto del suo intervento, ad affare concluso (affare concluso è ogni operazione a contenuto economico, esempio il preliminare di compravendita) grava su ciascuna delle parti in base ad accordi prestabiliti.
FIDEJUSSIONE (CC 1936)
È il contratto con il quale una persona o società garantisce con il proprio patrimonio l'adempimento di un'obbligazione altrui nei confronti di un creditore.
PROPRIETÀ (C.C. 832)
È un diritto reale su un bene, il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e l'osservanza dell'ordinamento giuridico (la piena proprietà si trasferisce con l'atto notarile).
USUFRUTTO (C.C. 978)
È il diritto reale di godere della cosa rispettandone la destinazione economica, senza esserne proprietari, può avere una determinata durata che comunque non può eccedere la vita dell'usufruttuario.
NUDA PROPRIETÀ
È la proprietà di un bene il cui godimento viene attribuito ad un altro soggetto detto usufruttuario, la proprietà torna ad essere piena ed esclusiva alla scadenza dell'usufrutto.
COMPROPRIETÀ (C.C. 1100)
La proprietà spetta a più persone, tutti possono usufruire e godere della proprietà nei limiti della propria quota.
PERTINENZA (C.C. 817)
Sono i beni destinati in modo durevole al servizio di un'altro bene (esempio il box).
L'AGENTE IMMOBILIARE O L'AGENZIA IMMOBILIARE
L' Agenzia Immobiliare e l'Agente Immobiliare, per svolgere la propria attività devono essere iscritti al Ruolo degli Agenti Immobiliari presso le Camere di Commercio. Ora il Ruolo è stato soppresso ma permangono gli obblighi di iscrizione in appositi registri presso le Camere di Commercio.
L' Agenzia Immobiliare e l'Agente Immobiliare hanno l'obbligo deontologico di svolgere l'attività mediatoria con professionalità, correttezza, rispetto, trasparenza, agire nel rispetto delle Leggi e non compiere atti di concorrenza sleale.
REGISTRAZIONE DI UN CONTRATTO
La funzione della registrazione di un contratto è di dare Data certa del contratto, funzionalità di carattere fiscale (pagamento imposte), dare conto degli esatti contenuti del contratto e unicità dell'originale.
REGISTRAZIONE DI UN ATTO NOTARILE
La registrazione di un atto notarile da parte del Notaio che l'ha stipulato, dovrà avvenire presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente, previo pagamento di un imposta che varia in base alla natura dell'atto registrato.
Le imposte di registro nel caso di trasferimento proprietà immobiliare sono a carico dell'acquirente.
FUNZIONE DELLA TRASCRIZIONE
La trascrizione ha scopo di verificare se esistono ipoteche e diritti di terzi sui beni, ha lo scopo di rendere pubblici gli atti, ha lo scopo di creare una certezza nel diritto. È un sistema legale di pubblicità riferita a beni mobili, immobili e diritti societari. Il contratto di vendita o atto notarile si trascrive alla Conservatoria dei Registri Immobiliari dopo aver effettuato la registrazione dello stesso.

By Laura - Spazio Immobiliare due sas -  Sede ufficio Via Manzoni n. 9 e Sede Legale Via Marsala n. 40/C - Gallarate (VA).

 

 

Da Sapere

da sapere
 

Valutazioni economiche

GUIDA ALLE IMPOSTE - CATASTO - VALUTAZIONI ECONOMICHE.

Garanzia

CATASTO (dal 2001 presso l'Agenzia del Territorio agli sportelli di Uffici Provinciali)

Il Catasto è il censimento di beni immobili divisi in: beni rustici e terreni rurali (Catasto Terreni - Rustici) e Fabbricati (Catasto Urbano - Fabbricati).
L'obiettivo del Catasto è fiscale, cioè far pagare le tasse in maniera equa e perequata, ha scopo topografico tenendo in evidenza le variazioni di proprietà.
Le unità immobiliari sono denunciate al Catasto tramite schede catastali.
Le schede catastali devono essere conformi allo stato di fatto dell'unità immobiliare e conformi alle vigenti norme urbanistiche.
Al Catasto, presso l'Agenzia del Territorio della Provincia in cui ha sede il bene immobiliare, o presso gli Sportelli Catastali Decentrati, sarà possibile effettuare, previo pagamento di diritti catastali e tributi (ed eventualmente previa compilazione apposita richiesta e delega ove necessita): visure catastali con situazione attuale o storica dell'immobile con soggetti intestati, consultazione di estratti di mappa o di partite catastali, volture catastali, copie di schede catastali - planimetrie catastali - frazionamenti, ispezioni e visure ipotecarie, certificati ipotecari.

VISURA CATASTALE
E' l'ispezione eseguita presso il Catasto (Agenzia del Territorio) o presso gli sportelli catastali decentrati, per verificare la situazione in termini di dati sia fiscali che geometrici dell'immobile.

VISURA IPOTECARIA
Viene eseguita alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, per verificare che sull'immobile non siano state trascritte ipoteche.

UNITÀ IMMOBILIARE
Sono dette unità immobiliari: il fabbricato, la porzione di fabbricato, i gruppi di fabbricati o le aree, che producono reddito.

CATASTO URBANO
I fabbricati sono divisi in 5 gruppi a seconda della tipologia:
A = Fabbricati a destinazione abitativa o assimilabili (abitazioni ed uffici)
B = Fabbricati che interessano la collettività (collegi, ospedali, scuole ecc.)
C = Fabbricati a destinazione commerciale, depositi, autorimesse, ecc.
D = Fabbricati a destinazione speciale, immobili industriali, alberghi ecc.
E = Fabbricati a destinazione particolare.
In ogni gruppo si riscontra la CATEGORIA che rappresenta la tipologia costruttiva (di tipo signorile, civile, economica, popolare, ultrapopolare, rurale, villini, ville, castelli, uffici, alloggi tipici, collegi, ospedali, negozi, magazzini, laboratori ecc.).
La Categoria è divisa a sua volta in CLASSI, che denotano il grado di rifinitura di un immobile, infine ogni classe è abbinata alla TARIFFA.

TARIFFA CATASTALE
È il valore in termini economici per ogni categoria catastale in base alla sua classe, la tariffa moltiplicata per la consistenza determina la rendita catastale.

CONSISTENZA CATASTALE
La consistenza catastale è espressa in unità di misura diverse per ogni categoria, è la grandezza dell'unità immobiliare:
- CAT. A sono i vani catastali
- CAT. B sono i metri cubi
- CAT. C sono i metri quadri
- CAT. D - E avviene in base a stima diretta


VANO CATASTALE
Si intende ogni locale che riceve luce diretta; per gli altri locali detti accessori diretti (bagni, disimpegni, ripostigli) sono considerati 1/3 di vano cadauno; per gli accessori indiretti (cantine, sgombri, depositi, sottoscale ecc.) sono considerati 1/4 di vano cad. La somma degli elementi determina la consistenza catastale.

RENDITA CATASTALE
È il reddito che fornisce il valore dell'immobile.

MOLTIPLICATORI CATASTALI
I moltiplicatori catastali sono dei coefficienti che vengono utilizzati per il pagamento di varie imposte.

VALORE CATASTALE
Il valore viene determinato moltiplicando la rendita catastale per i seguenti coefficienti moltiplicatori (nuovi coefficienti in vigore dal 03.10.2006 ad oggi) (al coefficiente occorrerà aggiungere la percentuale di rivalutazione) :
Per il calcolo della base imponibile per l'imposta di registro, ipotecaria e catastale:
- CAT A - C (esclusi: A/10 e C/1, C/6, C/7, C/2) = 120, prima casa 110.
- CAT A/10 e D = 60
- CAT B = 168
- CAT C/1 ed E = 40,8
- CAT C/2, CAT C/6, C/7 = 110
- TERRENI = 90
Per il calcolo della base imponibile ICI (al coefficiente occorrerà aggiungere la percentuale di rivalutazione):- CAT A - B - C (escluso A/10 e C/1) = 100, prima casa 100.
- CAT A/10 = 50
- CAT C/1 = 34
- CAT D e E = 50
 Per il calcolo  IMU il coefficiente è superiore

STIME
Per conoscere un valore reale di mercato di un fabbricato e quindi effettuare una giusta stima, è di basilare importanza, visionare l'immobile e verificare: i prezzi al mq. della zona dove è situato l'immobile, i collegamenti a servizi urbani, vicinanza ad attività commerciali o industriali, strade di accesso, traffico e rumorosità, disponibilità di parcheggi, presenza di area a verde, destinazione dell'immobile, epoca di costruzione, caratteristiche architettoniche, esposizione, orientamento, stato di manutenzione, regolarità degli impianti in base alla legge 46/90 sostituito con DM 37/2008 e successive integrazioni o modificazioni, diritti e privilegi che gravano sull'immobile ed eventuali altre condizioni peggiorative o migliorative che fanno variare il valore dell'immobile.

SUPERFICIE LORDA
La superficie lorda di una unità immobiliare è misurata in metri quadrati, è comprensiva di muri perimetrali calcolati al 100%, se è confinante con altre proprietà e con parti di proprietà condominiale è calcolata al 50%.

SUPERFICIE COMMERCIALE
È la superficie dell'unità immobiliare lorda sommata alle superfici in mq. di: balconi calcolati dal 33% al 50 %, terrazzi dal 20 al 50%, i mq. del piano cantinato e solaio dal 15% al 50%.

ICI (nel 2012 è sostituita con  IMU, il calcolo è uguale cambia il coefficiente)
Ici è l'imposta comunale sugli immobili.
ICI ED IMU sono imposte a carico di tutti proprietari immobiliari o usufruttuari, dal momento in cui si acquisisce la proprietà (con l'atto notarile). L'aliquota, le detrazioni spettanti e le modalità, sono diversamente determinate dai Comuni in cui hanno luogo gli immobili. Ad oggi non si applica sulla prima casa, ma bensì su tutti gli altri immobili.
La compilazione della Dichiarazione IMU/ICI è obbligatoria solo nel caso in cui si sono prodotte modifiche o trasferimenti di proprietà relativi all'immobile e sarà da presentare al Comune dove è sito l'immobile entro i termini e modi da esso stabiliti.
ESEMPIO CALCOLO IMU/ICI ABITAZIONE:
Rendita catastale x rivalutazione del 5% x coefficiente (esempio) 100 = valore catastale rivalutato.
Valore catastale rivalutato x aliquota IMU/ICI °/°° = IMPOSTA IMU/ICI.
L'imposta IMU/ICI va rapportata in base alle quote ed ai mesi di possesso spettanti a ciascun comproprietario e considerando eventuali detrazioni stabilite da ciascun Comune.
Il pagamento dell'imposta IMU/ICI può essere versata con bollettini postali o con modello F24 (intestati a ciascun proprietario): o in un unica soluzione entro il 16 giugno o versata con un acconto entro il 16 giugno ed il conseguente saldo entro il 16 Dicembre.

IMPOSTE

IMPOSTA DI REGISTRO
È un'imposta che grava sui trasferimenti immobiliari o altri atti, si applica anche alla registrazione dei contratti di locazione.
L'imposta può essere fissa o a percentuale è applicata in base alla natura e agli effetti giuridici di un atto da registrare.
Il versamento dell'imposta di registro va effettuato con modello F23 presso i soggetti autorizzati alla riscossione, entro 20 giorni dalla data dell'atto per i preliminari di compravendita o atti per i trasferimenti immobiliari ed entro 30 giorni con F24 Elide per i contratti di locazione.

IMPOSTA DI BOLLO
La tariffa della marca da bollo si applica per la registrazione di: atti, scritture private ed allegati scritti, che accompagnano la registrazione, è pari ad € 16,00 (ogni cento righe) per ogni documento da registrare, mentre per  per gli allegati come schede catastali e planimetrie, ricevute e quietanze  la marca da bollo è di € 2,00; per tutti gli allegati scritti come ad esempio la descizione delle opere, le marche da bollo sono pari ad € 16,00 sempre ogni cento righe,
La data della marca da bollo dovrà essere o antecedente o lo stesso giorno della stipulazione di tutte le scritture private e dei suoi allegati. La variazione dell'importo della marca da bollo da €14,62  a € 16,00 e da € 1,81 a € 2,00 è  in vigore dal 26.06.2013.


REQUISITI PER AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Le condizioni previste per i trasferimenti della proprietà per ottenere l'applicazione delle agevolazioni
all'acquisto della prima casa sono:
a - L'abitazione deve presentare caratteristiche non di lusso
b - L'Immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi la residenza o nel comune ove svolge la propria attività
c - Per i cittadini italiani residenti all'estero deve essere la prima casa ovunque ubicata nel territorio nazionale, il requisito di residenza non è richiesto per il personale di Forze Armate e Polizia
d - Per gli italiani trasferiti all'estero per lavoro, l'immobile deve essere ubicato dove ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro.
Al momento dell'acquisto l'acquirente deve dichiarare i requisiti indicati ai punti precedenti a-b-c-d.
Deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di un'altra casa idonea ad abitazione nel comune dove è situato l'immobile in acquisto.
Deve dichiarare di non essere titolare neppure in quote di comproprietà o in comunione con il coniuge, in tutta la nazione, dei diritti su un' altra abitazione acquistata con le agevolazioni per la prima casa.

ALCUNE IMPOSTE SUI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI (ATTI TRASLATIVI A TITOLO ONEROSO) CON AGEVOLAZIONE PRIMA CASA (con esclusione degli immobili accatastati A1 A8 A9)  A carico della parte acquirente:
- Per l'acquisto di abitazione non di lusso, da impresa costruttrice: IVA al 4% + imposte fisse ipocatastali per compravendite soggette ad IVA
- Per l'acquisto di abitazione non di lusso da privato, per cui non soggetto ad IVA, in vigore dal 01.01.2014: Imposta di registro al 2% + imposte fisse ipotecarie € 50,00 e catastali € 50,00.

In ogni caso le imposte non possone essere inferiori a Euro 1.000,00 - gli atti saranno esenti da marche da bollo.


 
ALCUNE IMPOSTE SUI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI NON AGEVOLATI,  a carico della parte acquirente:
- Acquisto di abitazione non di lusso, non destinata a prima casa, tra privati: imposta di registro al 9% con imposta ipotecaria euro 50,00 e catastale euro 50,00                                                                                                                                                                     - Acquisto di 2^  abitazione non di lusso  da impresa costruttrice IVA 10%   + imposte fisse per registro, ipotecarie e catastali (le imposte non possono essere inferiori a euro 1.000,00                                                                                                                               - Acquisto di altro tipo di fabbricato da impresa costruttrice: IVA 22% + imposte fisse per compravendite soggette ad IVA registro, ipotecarie e catastali.
 

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